Sąd Najwyższy: możliwy „wykup” mieszkania za 0 zł, jeśli spółdzielnia otrzymała budynki nieodpłatnie

sąd najwyższy, możliwy wykup mieszkania

    W wyroku z dnia 18 stycznia 2017 roku Sąd Najwyższy w sprawie o sygnaturze V CSK 202/16 potwierdził, że w aktualnie obowiązującym stanie prawnym spółdzielnia mieszkaniowa może żądać pieniędzy za przekształcenie prawa lokatorskiego w odrębną własność tylko, jeśli poniosła koszty związane z budową budynku, w którym znajduje się przekształcany lokal. Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa otrzymała lokal nieodpłatnie od zakładu pracy, w którym dawniej zatrudniony był lokator (tzw. lokal zakładowy), to spółdzielnia nie może wysuwać roszczeń finansowych do lokatora w związku z żądanie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność.

      Jak dowodził na rozprawie w dniu 18 stycznia 2017 roku przed Sądem Najwyższym mec. Michał Olszyński (działając w imieniu lokatora, który wystąpił z roszczeniem przeciwko spółdzielni mieszkaniowej w trybie przepisów u.s.m.) również de lege ferenda nie należy spodziewać się zmian ustawodawczych, w szczególności dotyczących warunków, od których przepisy uzależniają skuteczność żądania lokatora co do przekształcenia prawa do lokalu w odrębną własność. Wskazuje na to procedowana aktualnie na etapie rządowym (w fazie konsultacji publicznych) „duża nowelizacja” Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.2013.1222 z dn. 17.10.2013 r., dalej: u.s.m.) –  projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw z dnia 12 września 2016 roku (dostępny: tutaj). Jakkolwiek projektowane zmiany w sposób  istotny zmodyfikują zasady ustanawiania i przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do w odrębną własność, to jednak bez istotnej zmiany pozostanie art. 12 u.s.m., który ustanawia warunki, od których spełnienia spółdzielnia mieszkaniowa może uzależniać przekształcenie prawa lokatorskiego w odrębną własność. Nowelizowane przepisy będą dotyczyć raczej nowych budynków i dopiero zawieranych umów między lokatorem a spółdzielnią niż mieszkań pozakładowych, czy też praw lokatorskich ustanowionych dawniej.

           Sąd Najwyższy wyraził pewne wątpliwości dotyczące treści art. 12 u.s.m., szczególnie w kontekście orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, który zajmował się już w przeszłości badanie zgodności tego przepisu z Konstytucją RP, lecz jednocześnie SN potwierdził, że de lege lata art. 12 u.s.m. korzysta z domniemania legalności i zgodności z ustawą zasadniczą. Przypomnieć trzeba w tym miejscu, że wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. P 16/08 (opubl. OTK-A 2008/10/181) Trybunał Konstytucyjny uznał art.  12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591, z 2005 r. Nr 72, poz. 643, Nr 122, poz. 1024, Nr 167, poz. 1398 i Nr 260, poz. 2184, z 2006 r. Nr 165, poz. 1180 oraz z 2007 r. Nr 125, poz. 873) w zakresie, w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni wyłącznie spłat, o których mowa w pkt 1-3 tego przepisu, za niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Po w/w wyroku, który miał charakter tzw. orzeczenia zakresowego, ustawodawca ponownie uchwalił art. 12 ust. 1 u.s.m. w bardzo podobnym brzmieniu, co formalnie rzecz biorąc oznacza, że przepisu tego bez kolejnego wyroku TK nie można uznawać obecnie za niekonstytucyjny.

          Jako całkowicie oderwane od stanu prawnego uznał Sąd Najwyższy stanowisko wnoszącej skargę kasacyjną spółdzielni mieszkaniowej „O.” w N., która podnosiła w skardze, że spółdzielnia mieszkaniowa ma prawo żądać zapłaty wartości rynkowej lokalu przez lokatora, który złożył wniosek o przekształcenie prawa lokatorskiego w odrębną własność.

Por: Wyrok Sądu Najwyższego z 18 stycznia 2017 r., sygn. V CSK 202/16, niepubl.