Spółdzielnia nie może żądać pieniędzy za wykup lokalu – prawomocny wyrok na korzyść lokatora w precedensowej sprawie prowadzonej przez Mec. Olszyńskiego!

człowiek podpisujący dokumenty, precedensowa sprawa prowadzona przez mecenasa Olszyńskiego

          Wyrokiem  z dnia 4 grudnia 2015 roku Sąd Apelacyjny we Wrocławiu (sprawa sygn. I ACa 1491/15) zakończył definitywnie (prawomocnie) sprawę klienta kancelarii radcy prawnego Michała Olszyńskiego przeciwko jednej z opolskich spółdzielni mieszkaniowych. Tym samym sąd ten uznał, że powód (lokator i członek spółdzielni mieszkaniowej) nie musi uiszczać żadnych opłat i dopłat na rzecz spółdzielni oraz że stał się właścicielem zajmowanego lokalu mieszkalnego z dniem wydania w/w wyroku!

         O sprawie informowaliśmy już w lipcu 2015 roku, kiedy to sprawa zakończyła się wyrokiem uwzględniającym powództwo przed sądem pierwszej instancji (Patrz: tutaj). Od wyroku z dnia 1 lipca 2015 roku, sygn. I C 436/12, apelację wniosła jednak pozwana spółdzielnia, która próbowała dowieść, że mimo tego, iż nabywa budynek mieszkalny nieodpłatnie od dawnego zakładu pracy mieszkańców tego budynku, nie musi przekształcać lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność nieodpłatnie, lecz może żądać zapłaty ceny rynkowej lokalu.

        Sprawa jest o tyle ciekawa, że nie było dotychczas w podobnym stanie faktycznym (gdy spółdzielnia nie wybudowała budynku własnym kosztem lub z pomocą środków publicznych, lecz otrzymała budynek za darmo) sprawa zakończonych prawomocnymi wyrokami sądów wyższych instancji, ani też zagadnienie takie nie stało się przedmiotem analizy Sądu Najwyższego. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w sprawie I ACa 1491/15 musiał więc całkowicie we własnym zakresie dokonać analizy art. 12 ust. 1 i art. 49(1) Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późń. zm.), zgodnie z którymi na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez członka spłat należności bieżących oraz spłaty przypadającej na na lokal członka części zobowiązań spółdzielni związanych z budową budynku, w którym znajduje się lokal. Jeżeli spółdzielnia takiego obowiązku nie realizuje, tj. nie przenosi własności lokalu mimo spełnienia wszystkich warunków, członek spółdzielni ma prawo zwrócić się do sądu o wydanie tzw. zastępczego oświadczenia woli, które zastępuje notarialną umowę przenoszącą własność lokalu. Zgodnie z art. 1047 § 1 k.p.c. jeżeli dłużnik jest zobowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenia dłużnika. Sam zatem prawomocny wyrok sądowy stanowi o tytule prawnym do lokalu. Nie jest już konieczne zawieranie ze spółdzielnią żadnych dodatkowych umów.

             Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w pełni podzielił zapatrywania mec. Olszyńskiego, który reprezentował powoda w sprawie I ACa 1491/15, i uznał, że jeśli spółdzielnia mieszkaniowa nie poniosła żadnych kosztów związanych z budową budynku mieszkalnego, w którym znajduje się przekształcany lokal, to nie może żądać żadnych pieniędzy w związku z domaganiem się przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Za całkowicie nieuprawnione i niepoparte podstawą prawną sąd odwoławczy uznał żądanie zapłaty ceny rynkowej lokalu.

        Co interesujące, a na co wskazywał mec. Olszyński przed sądami I i II instancji, posiłkowe znaczenie dla korzystnego dla lokatora rozstrzygnięcia w sprawie miało porównanie żądania wykupu poprzez zapłatę wartości rynkowej lokalu z kwotami wykupu przez innych lokatorów danej spółdzielni, zarówno w budynku, którego dotyczyła przedmiotowa sprawa, jak i w innych budynkach. Sądy kierowały się zatem nie tylko stricte literą spółdzielczego prawa mieszkaniowego, które po licznych nowelizacjach i wyrokach Trybunału Konstytucyjnego jest dość nieczytelne i niejasne nawet dla prawników, lecz również zasadami sprawiedliwości społecznego i sprawiedliwości wewnątrzspółdzielczej.

            Powyższe orzeczenia sądowe należy ocenić jako w pełni trafne i zgodne z „duchem” prawa spółdzielczego, choć wydane w niełatwym do wykładni stanie prawnym. Sądy musiały wyważyć z jednej strony konstytucyjne prawo własności przysługujące spółdzielni mieszkaniowej z prawem spółdzielcy, który wprost został wyposażony w ustawowe żądanie przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. W tle sporu pozostawała również odpowiedź na pytanie, na ile spółdzielnia mieszkaniowa jest czy też może być podmiotem rynkowym, a na ile pozostaje jednostką organizacyjną realizującą cel społeczny w postaci zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swoich członków. Na pojawiające się pytania i wątpliwości sądy w sprawie klienta kancelarii mecenasa Olszyńskiego odpowiedziały zdecydowanie na korzyść członka spółdzielni.

Leave a Reply

Your email address will not be published.