Trybunał Konstytucyjny: Zwrotu wywłaszczonej nieruchomości może żądać współwłaściciel bez zgody pozostałych

Trybunal Konstytucyjny

           W dniu 14 lipca 2015 roku w sprawie sygn. SK 26/14 Trybunał Konstytucyjny zakwestionował zgodność z Konstytucją RP przepisu Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, który uzależniał możliwość dochodzenia zwrotu wywłaszczonej na cele publiczne nieruchomości przez jednego z jej byłych współwłaścicieli od zgody pozostałych współwłaścicieli.  Trybunał nie odroczył wyroku w czasie, tak więc z momentem ogłoszenia wyroku w dzienniku urzędowym art. 136 ust. Ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) będzie umożliwiał zwrócenie się z wnioskiem o zwrot nieruchomości także przez jednego ze współwłaścicieli. Takie rozstrzygnięcie może mieć duże znaczenie praktyczne. Często bywa tak, że byli współwłaściciele nie mają ze sobą kontaktu, część z nich zmarła lub pozostają w konflikcie, co utrudnia skuteczne działanie w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

             Kiedy można żądać zwrotu?

         Przypomnienia wymaga, że stosownie do art. 136 ust. 3 u.g.n. Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej.

            Terminy 

         Aby wywłaszczenie stało się skuteczne, tzn. aby nie można było żądać zwrotu nieruchomości, należy w ciągu 7 lat od momentu ostateczności decyzji wywłaszczeniowej rozpocząć prace związane z realizacją celu wywłaszczeniowego oraz w ciągu 10 lat od ostateczności w/w decyzji prace te zakończyć. W przeciwnym wypadku były właściciel lub jego spadkobierca może żądać zwrotu nieruchomości. Wniosek o zwrot nieruchomości należy złożyć w ciągu 3 miesięcy od dnia, gdy otrzymamy zawiadomienie o możliwości zwrotu.

            Co w sytuacji, gdy urząd „milczy”?

       W praktyce najczęściej będzie tak, że były właściciel nie będzie informowany o tym, że nieruchomość nie została wykorzystana na cel publiczny wskazany w decyzji wywłaszczeniowej. W takiej sytuacji  należy przyjąć, że termin trzymiesięczny do złożenia wniosku o zwrot nieruchomości nie biegnie. W istocie więc możliwe będzie złożenie wniosku w każdym czasie. Zasadą jest, iż prawo poprzedniego właściciela wywłaszczonej nieruchomości lub jego następców prawnych do odzyskania nieruchomości zbędnie wywłaszczonej ma bezwzględny i bezterminowy charakter, chroniony również Konstytucję RP (art. 21 ust. 2). Jeśli urzędnicy zaniedbują obowiązek poinformowania byłego właściciela o możliwości odzyskania nieruchomości, to takie zaniechanie nie może negatywnie wpływać na uprawnienia byłego właściciela do żądania zwrotu nieruchomości.

            Istotny wyjątek – kiedy nie można żądać zwrotu nieruchomości? 

       Analizując przepisy u.g.n. koniecznie trzeba wspomnieć o art. 229 tej ustawy. Zgodnie z przywołanym przepisem roszczenie o zwrot nieruchomości uprzednio wywłaszczonej nie przysługuje (mimo, że nie przedmiotowa nieruchomość nie została prawidłowo wykorzystana na cel publiczny), jeśli przed dniem wejścia w życie u.g.n. nieruchomość została sprzedana lub ustanowiono na niej użytkowanie wieczyste na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej. Omawiany wyjątek dotyczy transakcji, które miały miejsce przed 1 stycznia 1998 roku. Wyjątek przewidziany w art. 229 u.g.n. wiąże się z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i koniecznością ochrony praw nabywcy nieruchomości.

         Nawet jednak w omawianym przypadku, nie można wykluczyć innych roszczeń byłego właściciela nieruchomości niż żądanie jej zwrotu. W szczególności może to dotyczyć sytuacji, gdy odszkodowanie za wywłaszczenie pozostaje w znaczącej dysproporcji do ceny uzyskanej z późniejszej sprzedaży nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Michał Olszyński

Leave a Reply

Your email address will not be published.